Immobilie in Polen kaufen: Ablauf, Kosten, Steuern

Wer darf in Polen kaufen?

Staatsangehörige und Unternehmen aus dem Europäischen Wirtschaftsraum und der Schweiz brauchen für den Kauf einer Immobilie in Polen keine Genehmigung. Das regelt Art. 8 Abs. 2 des polnischen Gesetzes über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer. Für Käufer aus Deutschland gelten damit beim Kauf eines Wohn- oder Geschäftshauses im Grundsatz dieselben Regeln wie für Polen.

Ablauf in vier Schritten

1. Grundbuch prüfen. Jede Immobilie hat ein Grundbuch (księga wieczysta). Es ist öffentlich und lässt sich mit der Grundbuchnummer kostenlos online im Portal des Justizministeriums einsehen. Dort stehen Eigentümer, Belastungen und Hypotheken.
2. Vorvertrag, falls gewünscht. Käufer und Verkäufer können zunächst einen Vorvertrag (umowa przedwstępna) schließen, etwa wenn die Finanzierung noch aussteht.
3. Notarvertrag. Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss in Polen notariell beurkundet werden. Versteht eine Partei kein Polnisch, sorgt der Notar für die Übersetzung, selbst oder mit einem Übersetzer (Art. 87 § 1 Nr. 1 polnisches Notargesetz).
4. Eintragung ins Grundbuch. Der Notar übermittelt den Antrag auf Eintragung des neuen Eigentümers an das Grundbuchgericht.

Kaufnebenkosten

Die folgenden Beträge sind gesetzliche Sätze und Höchstwerte, gerechnet mit dem Angebotspreis des Hauses in Kostrzyn (3.500.000 PLN).

Posten	Regel	Bei 3.500.000 PLN
Steuer auf zivilrechtliche Handlungen (PCC)	2 % des Kaufpreises, wenn der Verkauf nicht der Umsatzsteuer (VAT) unterliegt. Ob PCC oder VAT anfällt, hängt vom Steuerstatus des Verkäufers ab und wird vor dem Notartermin geklärt.	70.000 PLN
Notargebühr	Höchstsatz bei Werten über 2 Mio. PLN: 6.770 PLN + 0,25 % des Mehrbetrags, höchstens 10.000 PLN netto, zuzüglich 23 % VAT	bis 12.300 PLN
Gerichtsgebühr Grundbucheintragung	Feste Gebühr für die Eintragung des Eigentums	200 PLN

Hinzu kommen gegebenenfalls Kosten für Übersetzer, Abschriften des Notarvertrags und eine Finanzierung. Die Notargebühr ist ein Höchstsatz; Notare dürfen weniger berechnen.

Steuern auf Mieteinnahmen

Einkünfte aus der Vermietung einer polnischen Immobilie werden in Polen besteuert, wo die Immobilie liegt. Für private Vermietung gilt in Polen seit 2023 ausschließlich die Pauschalsteuer (ryczałt) auf die Bruttoeinnahmen: 8,5 % bis 100.000 PLN im Jahr und 12,5 % auf den Betrag darüber. Kosten und Abschreibungen lassen sich dabei nicht abziehen.

Beispiel mit den heutigen Mieteinnahmen des Hauses (123.300 PLN pro Jahr) bei privater Vermietung durch eine Person: Pauschalsteuer rund 11.412 PLN, es bleiben rund 111.888 PLN. Das Beispiel dient der Veranschaulichung und ersetzt keine Steuerberatung.

Wie diese Einkünfte in Deutschland berücksichtigt werden, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Polen. Das klären Sie am besten mit einem Steuerberater, der beide Länder kennt.

Quellen

• Gesetz über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer vom 24.03.1920, Art. 8 Abs. 2 (geprüft am 15.10.2026)
• Verordnung des Justizministers über die Höchstsätze der Notargebühren, Dz.U. 2024 Pos. 1566, § 3 Nr. 7 (geprüft am 15.10.2026)
• Gesetz über Gerichtskosten in Zivilsachen, Art. 42 Abs. 1: Gebühr für die Eintragung des Eigentums (geprüft am 15.10.2026)
• Polnisches Notargesetz, Art. 2 § 3 und Art. 87 § 1 Nr. 1 (geprüft am 15.10.2026)
• Gesetz über die Pauschalsteuer auf bestimmte Einkünfte natürlicher Personen: Sätze 8,5 % und 12,5 % für private Vermietung (geprüft am 15.10.2026)