Die Zahlen des Hauses: Ist, Soll und Kaufpreisfaktor

So sind die Kennzahlen berechnet

Kaufpreisfaktor ist der Angebotspreis geteilt durch die Jahresmiete: 3.500.000 PLN ÷ 123.300 PLN = 28,4 mit den laufenden Verträgen, 10,3 bei Vollvermietung. Bruttorendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Angebotspreis. Beide Werte sind brutto, also ohne Bewirtschaftungskosten, Steuern und Kaufnebenkosten.

Der Abstand zwischen Ist und Soll ist der Hebel dieses Objekts: Je mehr Einheiten vermietet sind, desto näher rückt der Kaufpreisfaktor an 10,3.

Woher die Einnahmen kommen

• Monteurunterkunft im Untergeschoss: 5 Zimmer mit Gemeinschaftsräumen, vermietet an Personaldienstleister mit Monatsverträgen.
• Gewerbeeinheiten: Eckeinheit im Erdgeschoss mit Eingang von der Straße; zwei gewerblich gewidmete Einheiten im 1. Obergeschoss, derzeit als Wohnungen eingerichtet.
• Zwei Wohnungen im 2. Obergeschoss und im Dachgeschoss.

Nach Steuern: ein Rechenbeispiel

Private Vermietung wird in Polen pauschal auf die Bruttoeinnahmen besteuert: 8,5 % bis 100.000 PLN im Jahr, 12,5 % auf den Betrag darüber. Bei den heutigen Einnahmen von 123.300 PLN wären das rund 11.412 PLN; es blieben rund 111.888 PLN. Bei Vollvermietung: rund 38.325 PLN Steuer, rund 300.275 PLN verbleiben. Das Beispiel unterstellt private Vermietung durch eine Person und ersetzt keine Steuerberatung. Mehr dazu im Ratgeber zum Immobilienkauf in Polen.

Das Risiko offen benannt

Die Auslastung der Monteurunterkunft hängt davon ab, wie viele Beschäftigte die Personaldienstleister gerade unterbringen. Die Einnahmen aus diesem Teil schwanken deshalb im Jahresverlauf. Die vollständige Aufstellung von Einnahmen und Kosten erhalten Sie bei der Besichtigung.